상생임대인 제도의 모든 것(제도 안내, 양도세 혜택, 주요 Q&A)

최근에 무주택자를 벗어나려고 많은 분들이 부동산 투자에 관심을 가지고 공부를 하시는 것 같습니다.

그리고 정부에서 부동산 정책을 발표하는 내용 또한 엄청난 대중의 이목을 사로잡고 있습니다.

 

최근 윤석열 정부가 과열되는 부동산 시장을 냉각시키기 위해 여러 정책을 발표했는데 오늘은 그중 

22년 6월 21일 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 발표내용에 포함되었던

상생임대인 제도 확대에 대해 알아보고 논의하는 시간을 가져보려고 합니다.

상생임대인 제도가 무엇인지 그리고 상생임대인 제도를 준수하면 세금 등의 어떠한 혜택이 있는지, 

그리고 많은 분들이 애매해하거나 궁금해 하시는 내용들에 대한 Q&A에 대해서 알아보겠습니다.

(아마 다들 아시겠지만 실거주를 하지 않아도 양도세 비과세 혜택이 있다고 다들 들어보셨을 겁니다.)

 

이번 내용을 토대로 무주택자, 2주택자, 다주택자이신 분들은 각자 환경에 맞는 계획을 세우셔서 

성공적인 투자를 하시면 좋겠습니다.

 

 

 

상생임대인이란?

 

상생임대인이 무엇인지 알아보겠습니다.

상생임대인이란 직전 계약 대비 전세, 월세 임대료를 5% 이내 인상 계약을 체결한 임대인을 말합니다.

그러니까 직전 전세 보증금을 1억원에 계약을 했었다면 신규 또는 연장 계약의 전세 보증금을 5% 이내인 

1억 500만원 안으로 계약을 체결했다면 임대인은 상생임대인이 되는 것입니다.

쉽게 이야하기하면 착한 임대인에게 세금 인센티브를 주는 제도라고 보시면 됩니다.

임대료를 과하게 올리지 않은 임대인이라면 양도세 혜택을 줘서 전월세 부동산 시장을 안정시키기 위해 고안된 제도입니다.

원래는 임대 개시 시점에 1세대 1주택자이면서 공시가격이 9억원 이하인 주택을 보유한 사람만이 상생 임대인으로 적용이 되었으나, 앞으로는 임대 개시 시점에 다주택자라도 1주택자로 전환 계획이 있으시다면 상생임대인으로 인정을 받을 수 있고, 공시가격이 9억원을 넘는 주택을 보유하더라도 상생임대인으로 적용받을 수 있다는 내용입니다.

 

물론 계약기간에 대한 조건이 있는데 세부적인 조건은 아래 Q&A에서 더 소개하도록 하겠습니다.

 

 

 

상생임대인 양도세 특례 확대

 

 

사실 상생임대인이라는 제도는 기존에 있던 제도입니다.

하지만 그 제도의 혜택은 피부에 와닿지 않았던 것이 사실입니다.

왜냐하면 현행의 상생임대인 제도의 혜택은 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 2년 거주요건 중 1년 인정하고

장특공제에도 혜택이 없었기 때문입니다.

하지만 개선된 상생임대인 제도의 혜택을 보시면 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제와

1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건까지 면제하였습니다.

 

즉, 2년 실거주를 하지 않아도 상생임대인이 되면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다

 

다주택자들에게는 사실 이런 혜택이 해당되는 내용은 없을 것으로 예상됩니다.

조정대상지역 1세대 1주택자 양도세 비과세 면제 조건이기 때문에

다주택자가 1주택만 남기고 다 처분하지 않는 이상 해당되지 않기 때문입니다.

물론 똘똘한 한채를한 채를 위해서 나머지 부동산을 다 처분하고 똘똘한 한 채를 비과세로 가져가려고 하신다면

상생임대인이 되면 좋은 방법이기도 합니다!

 

(별첨3) 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제.pdf

0.97MB

 

 

상생임대인 제도 관련 주요 Q&A

 

Q1. 혜택이 무엇이고, 어떻게 하면 적용받을 수 있나요?

A1. 소득세법에 따르면 1세대가 1주택을 2년 동안 보유한 뒤 팔면 양도세를 내지 않아도 됩니다.

다만, 17년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 1주택이라도 2년간 실제 거주해야만 양도세가 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 새로운 상생임대인 제도는 상생임대주택 조건을 만족하면 "2년 실거주요건"을 면제받을 수 있습니다.

집을 갖고만 있다가 팔아도 온전히 양도차익을 고스란히 수익으로 실현할 방법이 열리게 되는 것입니다.

 

Q2. 세금혜택이 어느 정도로 큰 혜택인가요?

A2. 10억원에 집을 사서 4년 동안 보유하고 15억원 집을 팔았다고 생각해보겠습니다.

만약 상생임대인 혜택을 받지 못한다면 양도차익 5억원에 그대로 세금을 부과하게 됩니다.

4년동안 보유기간을 인정받아 장특공제를 받아도 양도세율이 40%이기때문에 양도세는 약 1.5억원정도 발생합니다.

만약 상생임대인 혜택을 받게 된다면 양도차익 5억원 중 12원 초과분에 대해서만 양도세를 내고, 장특공제까지 적용을 받을 수 있습니다. 그렇게 되면 양도세가 약 1200만원정도로 확 내려가게 됩니다.

(양도세 : 약 1.5억원 → 약 1200만원)

 

Q3. 직전 임대차계약과 상생임대차 계약의 임차인이 무조건 같아야만 하나요?

A3. 아니요. 같은 필요 없습니다. 예를 들어 A씨가 전세 2억원으로 2년간 살고 나간 후 B씨와 2억 500만원으로 계약하여 2년간 잘 살고 나갔다면 혜택을 받을 수 있습니다. 직전 임대차 계약과 상생임대차 계약 사이에 공백이 있어도 상관 없으며, 중간에 집을 비워두거나 집주인이 들어와서 살아도 문제없습니다.

다만, 흔히 갭투자라고 하는 전세를 끼고 매수한 아파트의 경우처럼 임대차계약을 승계했을 경우에는 인정받을 수 없습니다. 그리고 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여서 5%이내로 임대차계약이 연장되었다면 이 경우 역시 인정받을 수 있습니다.

 

Q4. 상생임대차 계약을 언제까지 체결해야만 상생임대주택으로 인정받을 수 있을까요?

A4. 21년 12월 20일부터 24년 12월 31일 내에 체결된 계약이면 됩니다. 계약 종료일이 기준이 아닙니다.

실제로 계약금을 받은 사실이 확인된다면 상생임대차 계약으로 인정받을 수 있습니다.

만약 올해 체결한 임대차계약이 상생임대차계약이 아니라고 해도, 24년에 체결하는 임대차 계약이 상생임대차 계약조건이 된다면 상생임대인으로 적용받을 수 있습니다.

 

Q5. 상생임대인으로 인정받으려면 의무임대 기간이 어떻게 되나요?

A5. 직전 임대차 계약에 따른 임대기간 1년 6개월, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년을 실제로 채웠다면 계약 내용은 문제가 되지 않습니다. 거꾸로 생각해보면 상생임대차 계약을 맺은 임차인이 1년 6개월만 살다가 나간 경우 상생임대인으로 인정 받을 수 없습니다. 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용 받을 수 있습니다. 첫 번째 임대가 전세였어도 두 번째 임대가 월세로 바뀌어도 적용됩니다.

 

Q6. Q5에서 말하는 전월세 전환은 어떻게 하나요?

A6. 연간 10% 또는 기준금리+연간 2% 중에 낮은 비율을 적용하시어 전환하시면 됩니다.

A씨가 올해 8월 기준 상생임대차 계약을 맺는다고 가정하면, 현재 전세보증금이 10억원이고, 보증금5억만 하고 나머지를 월세로 바꿔서 계약을 한다고 생각하겠습니다.

전세보증금을 5% 이내로 올려야 하니까 보증금은 10억 5000만원이 될 겁니다. 여기서 5억원을 빼고 5억 5000만원을 월세로 바꾸면 됩니다. 연간 4.25%(기준금리 2.25 + 2) 계산하면 2337만원인데, 이걸 12개월로 나누면 약 195만원입니다.

보증금 5억원에 195만원의 월세로 임대차 계약을 체결하시면 됩니다.